Hukum KPR Bank Syariah
Pertanyaan:
Assalamu ‘alaikum wr. wb.
Alhamdulillah segala puji hanya bagi Allah swt., shalawat dan salam disanjung-agungkan kepada Nabi Muhammad saw. Saya warga Muhammadiyah dari Lampung. Saya adalah broker perumahan di Lampung. Jika sistem kredit saya arahkan menggunakan KPR Bank BSI/Syariah. Mohon penjelasannya, bagaimana KPR menggunakan Bank BSI/Syariah? Terima kasih.
Wassalamu ‘alaikum wr. wb.
Bram Z, alamat (Disidangkan pada Jumat, 6 Jumadilakhir 1444 H/30 Desember 2022 M)
Jawaban:
Wa ‘alaikumus-salam wr. wb.
Terima kasih atas pertanyaan dari saudara, mudah-mudahan jawaban yang kami sampaikan dapat menambah wawasan saudara dalam mendalami dan mengamalkan ajaran-ajaran Islam. Penjelasan mengenai broker atau istilah di dalam fikih muamalat adalah as-simsar, memiliki arti sebagai penghubung perdagangan (perantara antara orang yang ingin menjual barang dengan orang yang ingin membeli barang atau perantara antara penjual dan pembeli untuk memudahkan jual beli). Sedangkan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), merupakan salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi kebutuhan dalam pembangunan rumah.
Sebelum menjawab inti pertanyaan, perlu kiranya diperhatikan lebih dulu tentang beberapa prinsip dalam Etika Bisnis yang dimuat dalam Himpunan Putusan Tarjih (HPT) Jilid 3 halaman 16, yaitu al-Amanah (kepercayaan), ash-Shidq (kejujuran), al-‘Adalah (kebenaran), al-Ibahah (kebolehan), at-Ta’awun (tolong-menolong), al-Maslahah (Jalbul-Masalih wa Dar’ul-Mafasid: menarik kemaslahatan dan menolak kemafsadatan), at-Taradi (saling kerelaan/kata sepakat), al-Akhlaq al-Karimah (kesopanan).
Broker selain sebagai suatu pekerjaan juga merupakan upaya untuk tolong-menolong atau at-Ta’awun. Dalam Al-Qur’an Surah al-Ma’idah ayat 2 disebutkan,
وَتَعَاوَنُوْا عَلَى الْبِرِّ وَالتَّقْوٰىۖ وَلَا تَعَاوَنُوْا عَلَى الْاِثْمِ وَالْعُدْوَانِ
Tolong-menolonglah kamu dalam (mengerjakan) kebajikan dan takwa, dan jangan tolong-menolong dalam berbuat dosa dan permusuhan.
Pekerjaan bapak sebagai broker yang mengarahkan para calon pembeli menggunakan bank BSI/Syariah, menurut hemat kami termasuk kepada kegiatan yang sifatnya bisnis. Dalam pada itu Bank BSI/Syariah menyediakan produk yang di dalamnya terdapat unsur KPR, yaitu bisnis dan pembiayaan. Bentuk jasa yang menjadi tugas seorang broker seperti sistem dalam pembelian rumah dengan KPR merupakan salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi kebutuhan dalam pembangunan atau renovasi rumah.
Sistem KPR yang ada di Bank BSI/Syariah tidak menggunakan sistem bunga, akan tetapi menggunakan akad tanpa bunga. Adapun macam-macam akad di antaranya yaitu, akad jual beli yang biasa disebut dengan bai’ al-murabahah, adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati antara pihak bank dan nasabah. Bai’ al-murabahah dapat dilakukan untuk pembelian secara pemesanan dan biasa disebut murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). Dalam kitab al-Umm, Imam asy-Syafi’ i menamai transaksi jenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira. Adapun syarat bai’ al-murabahah di antaranya: Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah, kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan, kontrak harus bebas dari riba, penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian, penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.
Ba’i al-murabahah dalam KPR yang ada di Bank BSI/Syariah, Bank BSI/Syariah bertindak sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Harga jualnya yaitu dengan harga beli dari pengembang (perusahaan yang menyediakan perumahan), dengan ditambah margin keuntungan yang disepakati dua belah pihak antara penjual dan pembeli yang disepakati dengan jangka pembayarannya. Pembayarannya dapat dilakukan secara kontan pada waktu yang telah disepakati atau dilakukan angsuran (ba’i bi tsamanin ajil).
Selanjutnya, dapat juga menggunakan akad jual beli dengan pesanan khusus yang disebut dengan istishna’, yakni merupakan kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang. Melalui fasilitas ini, bank melakukan pemesanan barang dengan harga yang disepakati kedua belah pihak. Nasabah mengajukan KPR dengan menggunakan akad istishna’ ketika nasabah hendak membeli rumah dengan cara memesan. Dalam hal ini belum banyak bank yang menggunakan akad istisna’ ini.
Dalam KPR di Bank BSI/Syariah terdapat juga akad sewa beli yang disebut dengan ijarah muntahiyah bit-tamlik, yaitu sejenis perpaduan antara kontrak jual beli dan sewa atau lebih tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan kepemilikan barang di tangan si penyewa dengan pengalihan hak kepemilikannya. Bank-bank Islam yang mengoperasikan produk al-ijarah, dapat melakukan leasing, baik dalam bentuk operating lease maupun financial lease. Akan tetapi, pada umumnya, bank-bank tersebut lebih banyak menggunakan al-ijarah al-muntahiyah bit-tamlik karena lebih sederhana dari sisi pembukuan. Selain itu, bank pun tidak direpotkan untuk mengurus pemeliharaan aset, baik pada saat leasing maupun sesudahnya. KPR menggunakan akad ijarah muntahiyah bit-tamlik ini juga masih jarang digunakan.
Selain itu, juga terdapat akad penyertaan sewa yang disebut dengan musyarakah muntanaqisah. Nasabah dan bank berkongsi dalam pengadaan suatu barang (biasanya rumah atau kendaraan), misalnya, 30% dari nasabah dan 70% dari bank. Untuk memiliki barang tersebut, nasabah harus membayar kepada bank sebesar porsi yang dimiliki bank, karena pembayarannya dilakukan secara proposional sesuai dengan besarnya angsuran. Barang yang telah dibeli secara kongsi tadi baru akan menjadi milik nasabah setelah porsi nasabah menjadi 100% dan porsi bank 0%. KPR menggunakan akad musyarakah muntanaqisah kurang diminati oleh nasabah dikarenakan terdapat kesulitan dalam melakukan pembayaran pokok, hishah (porsi kepemilikan atas objek musyarakah muntanaqisah) dan ujrah (upah).
Sementara itu KPR menggunakan bank konvensional di dalamnya terdapat penawaran program suku bunga dengan bunga 2,88% fixed 1 tahun, 3,88% fixed 2 tahun, 4, 99% fixed 3 tahun, sedangkan dalam KPR Bank BSI/Syariah di dalamnya tidak menggunakan sistem bunga, hal tersebut sesuai dengan Fatwa Majelis Tarjih dan Tajdid Pimpinan Pusat Muhammadiyah Nomor 08 Tahun 2006, yang menyatakan bahwa bunga (interest) adalah riba karena merupakan tambahan atas pokok modal yang dipinjamkan. Hal ini didasarkan pada firman Allah yang mengharamkan bunga, yaitu sebagai berikut,
-
Surah Ali ‘Imran (3) ayat 130,
ياَيُّهَا الَّذِيْنَ اٰمَنُوْا لَا تَأْكُلُوا الرِّبٰوٓا اَضْعَافًا مُّضٰعَفَةً ۖوَّاتَّقُوا اللهَ لَعَلَّكُمْ تُفْلِحُوْنَۚ
Wahai orang-orang yang beriman! Janganlah kamu memakan riba dengan berlipat ganda dan bertakwalah kepada Allah agar kamu beruntung.
-
Surah al-Baqarah (2) ayat 275,
الَّذِيْنَ يَأْكُلُوْنَ الرِّبٰوا لَا يَقُوْمُوْنَ اِلَّا كَمَا يَقُوْمُ الَّذِيْ يَتَخَبَّطُهُ الشَّيْطٰنُ مِنَ الْمَسِّۗ ذٰلِكَ بِاَنَّهُمْ قَالُوْٓا اِنَّمَا الْبَيْعُ مِثْلُ الرِّبٰواۘ وَاَحَلَّ اللهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبٰواۗ
Orang-orang yang memakan riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan setan karena gila. Yang demikian itu karena mereka berkata bahwa jual beli sama dengan riba. Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.
-
Surah al-Baqarah (2) ayat 278,
يٰٓاَيُّهَا الَّذِيْنَ اٰمَنُوا اتَّقُوا اللهَ وَذَرُوْا مَا بَقِيَ مِنَ الرِّبٰوٓا اِنْ كُنْتُمْ مُّؤْمِنِيْنَ
Wahai orang-orang yang beriman! Bertakwalah kepada Allah dan tinggalkan sisa riba (yang belum dipungut) jika kamu orang beriman.
Dengan demikian, menurut hemat kami empat macam produk yang berkaitan dengan KPR yang ditawarkan oleh Bank BSI/Syariah tidak bertentangan dengan asas dan tolok ukur Etika Bisnis dalam Islam sehingga dapat menjadi alternatif penawaran kepada nasabah KPR.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat dan mencerahkan.
Wallahu a’lam bish-shawab.
Rubrik Tanya Jawab Agama Diasuh Divisi Fatwa Majelis Tarjih dan Tajdid Pimpinan Pusat Muhammadiyah
Sumber: Majalah SM Edisi 8 Tahun 2023
